聯(lián)手劉國(guó)梁打造體育產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)，攜手阿里云建智慧特色小鎮(zhèn)……從去年至今，曾經(jīng)的旅游地產(chǎn)專家雅居樂儼然成為跨界的“頭號(hào)玩家”，其背后正是雅居樂多元化轉(zhuǎn)型，以及全新產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及特色小鎮(zhèn)的戰(zhàn)略。
5月13日，在主題為“云上機(jī)遇”的2018網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)·哀牢山論壇上，知名專家學(xué)者共同探討了城鎮(zhèn)價(jià)值與特色小鎮(zhèn)的創(chuàng)新發(fā)展，網(wǎng)易房產(chǎn)也對(duì)雅居樂地產(chǎn)集團(tuán)副總裁兼產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心總經(jīng)理阮家聲進(jìn)行專訪，解讀雅居樂的產(chǎn)業(yè)發(fā)展與特色小鎮(zhèn)戰(zhàn)略。
特色小鎮(zhèn)使命：全力推動(dòng)“地產(chǎn)跨界合作”
2016年是雅居樂多元發(fā)展的新起點(diǎn)，2017年更是成立了產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心，在阮家聲看來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是扮演了承接雅居樂集團(tuán)“1+N”的產(chǎn)業(yè)體系與地產(chǎn)相結(jié)合的平臺(tái)，“我們希望能夠通過一個(gè)更好的平臺(tái)，將各個(gè)產(chǎn)業(yè)跟地產(chǎn)之間能夠結(jié)合起來?！?/p>
阮家聲表示，“把雅居樂已有的產(chǎn)業(yè)部分，以及未來準(zhǔn)備要跨界合作的部分，在城鎮(zhèn)化發(fā)展的這種平臺(tái)上進(jìn)行一個(gè)有機(jī)的結(jié)合，我們的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就扮演了這個(gè)角色?！?/p>
目前雅居樂也定義了“3+3”產(chǎn)業(yè)格局，即以醫(yī)康養(yǎng)、文旅、體育為核心產(chǎn)業(yè)，以信息科技、新能源、新材料為輔助產(chǎn)業(yè)，全力推動(dòng)“地產(chǎn)跨界合作”進(jìn)程，助力城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。
在發(fā)展過程中，針對(duì)目前特色小鎮(zhèn)仍然比較簡(jiǎn)單粗暴的現(xiàn)狀，通過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)體系，雅居樂則更多的是希望能夠讓其升級(jí)、優(yōu)化，體系化、標(biāo)準(zhǔn)化以及整個(gè)經(jīng)營(yíng)模式化，從而形成一個(gè)非常完善的體系。
“這一點(diǎn)是我們特色小鎮(zhèn)的一個(gè)使命！”阮家聲說道。
未來三年文旅板塊投入超500億
雅居樂一直被外界公認(rèn)的旅游地產(chǎn)專家，“文旅”也被看作是雅居的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，在雅居樂1+N體系，環(huán)保、教育、酒店也屬于“大文旅”的組成部分。
阮家聲表示，“未來我們會(huì)從大文旅慢慢聚焦到文旅特色的這種元素里面，我們會(huì)做更多的工作?！?/p>
早在2015年雅居樂就提出了文旅4.0時(shí)代概念，以啟動(dòng)深度體驗(yàn)以及個(gè)性化服務(wù)為核心，打造全時(shí)、多元、智能、定制的這種產(chǎn)業(yè)文旅服務(wù)的體系。
在本屆經(jīng)濟(jì)學(xué)家年年會(huì)上，阮家聲也透露，在未來三年，雅居樂將在文旅產(chǎn)業(yè)板塊投入500億元，用于資源整合、IP樹立、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、綜合配套建設(shè)等，真正打造引領(lǐng)時(shí)代、銳意創(chuàng)新的復(fù)合型特色文旅項(xiàng)目。
目前，雅居樂已擁有了海南清水灣文體旅游產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、云南版納西雙文旅小鎮(zhèn)、騰沖原鄉(xiāng)世界旅居休閑小鎮(zhèn)及中山迪茵湖休閑生態(tài)小鎮(zhèn)。“我們嘗試希望滿足各類人群在文旅上的需求，能把自然跟人文結(jié)合，把我們一直說的第二人生理念啟動(dòng)起來?！?/p>
阮家聲認(rèn)為，“這些項(xiàng)目雅居樂已經(jīng)踐行了在產(chǎn)業(yè)文旅4.0這種概念的一種落地，同時(shí)也孕育提升了文旅板塊這種體系，也打造了在文旅板塊的一些拳頭的產(chǎn)品，真正實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)的體系?！?/p>
依靠都市圈 特色小鎮(zhèn)核心是產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和升級(jí)
特色小鎮(zhèn)如何能避免淪為單純地產(chǎn)開發(fā)，避免“千鎮(zhèn)一面”？
阮家聲認(rèn)為，除了要找準(zhǔn)“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”的定位與良好的上層設(shè)計(jì)外，在選位上，“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身一定是要依靠都市圈，必須要接受都市圈的輻射，要與大都市圈之間有互動(dòng)、互補(bǔ)?！?/p>
此外，在選取落位的時(shí)候，還要有一個(gè)強(qiáng)資源整合的區(qū)位性，“也就是說我們選取的特色小鎮(zhèn)區(qū)位，它要在產(chǎn)業(yè)基底應(yīng)該是相對(duì)比較好的。
作為城市運(yùn)營(yíng)商，雅居樂主要通過“空間規(guī)劃能力、產(chǎn)業(yè)聚集能力、平臺(tái)打造能力、產(chǎn)業(yè)和城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力”這四大能力，結(jié)合城市的基底、品賦、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，在這樣的強(qiáng)資源結(jié)合下，這樣的特色小鎮(zhèn)在未來肯定才夠成功落地。
阮家聲表示，現(xiàn)階段特色小鎮(zhèn)的核心是產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和升級(jí)，小鎮(zhèn)建設(shè)一定要有特色。
同時(shí)，“只有在政府、產(chǎn)業(yè)、城市運(yùn)營(yíng)商三部分內(nèi)容統(tǒng)籌的經(jīng)營(yíng)思維下，這樣的小鎮(zhèn)才是真正的特色小鎮(zhèn)。否則，在導(dǎo)入、發(fā)展的過程中，它很就可能會(huì)被經(jīng)營(yíng)的邏輯，財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)平衡邏輯給打破。”
專訪實(shí)錄：
記者：去年雅居樂已經(jīng)提出了多元化的發(fā)展戰(zhàn)略，特色小鎮(zhèn)這個(gè)板塊在雅居樂的多元化發(fā)展戰(zhàn)略中，扮演的是什么角色？
阮家聲：從整個(gè)雅居樂產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局看，過去三到五年是在承接“1+N”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局，除了地產(chǎn)板塊，還包括環(huán)保、建設(shè)、教育等這樣的產(chǎn)業(yè)體系。我們希望能夠通過一個(gè)更好的平臺(tái)，將產(chǎn)業(yè)跟地產(chǎn)之間能夠結(jié)合起來。
我個(gè)人感覺“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”在這里就扮演了這樣一個(gè)很好的角色，就是說我們?cè)谄脚_(tái)建造，以及在載體創(chuàng)新方面，把我們已有的產(chǎn)業(yè)部分，以及未來準(zhǔn)備要跨界合作的部分，在城鎮(zhèn)化發(fā)展的這種平臺(tái)上進(jìn)行一個(gè)有機(jī)的結(jié)合，我們的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就扮演了這個(gè)角色。但是這個(gè)角色我們更多的是希望能夠從體系化、標(biāo)準(zhǔn)化以及整個(gè)經(jīng)營(yíng)模式化，我們能夠把它聚集好，能夠做到一個(gè)非常完善的體系。
從某種意義來說，雅居樂涉足文旅板塊，或者是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)其實(shí)已經(jīng)是比較早，大家比較熟悉的是2006年雅居樂海南清水灣這樣一個(gè)大型以文旅為主題的一個(gè)文旅休閑小鎮(zhèn)，這個(gè)規(guī)模很大，1.5萬畝的體量。也包括我們?cè)谠颇向v沖，還有版納，還有我們?cè)趶V東中山迪茵湖小鎮(zhèn)等等，這些小鎮(zhèn)在過往的理解，我認(rèn)為還是比較簡(jiǎn)單粗暴一點(diǎn)。
現(xiàn)在有了我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)體系，就能夠把原來這種基礎(chǔ)，原來比較簡(jiǎn)單粗暴的體系，將他做升級(jí)，也叫做優(yōu)化、體系化起來。這一點(diǎn)是我們特色小鎮(zhèn)的一個(gè)使命，也是一個(gè)角色。
同時(shí)我想補(bǔ)充的一點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在過往一段時(shí)間里，也會(huì)構(gòu)建“一縱兩橫”這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，依照我們提到的“3+3”產(chǎn)業(yè)體系，包括我們的文旅、康養(yǎng)、體育為核心，還有后3個(gè)智能裝備、信息科技、新能源、新材料的延伸，這個(gè)是縱向產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的一縱。
兩橫我剛才也提到了，其實(shí)我們?cè)诮ㄔ旎蛘叽蛟烀總€(gè)小鎮(zhèn)的時(shí)候，也必須要體現(xiàn)我們?cè)谥纹脚_(tái)上的一個(gè)研究體系。這要跟我們?cè)瓉碓诙ㄟ@個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程里，我們?nèi)笠?guī)劃的合一，與一個(gè)產(chǎn)業(yè)的定位是非常關(guān)鍵的。
另外一個(gè)平臺(tái)就是在每個(gè)小鎮(zhèn)，我們希望打造的不單是縱向的產(chǎn)業(yè)，還有橫向的平臺(tái)，包括我們的基建、金融、物流等等。這樣“一縱兩橫”體系化的一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模型，是我認(rèn)為我們?cè)诋a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該比較核心要扮演的一個(gè)角色。
記者：剛剛您也提到，雅居樂在旅游地產(chǎn)方面是專家，也是被業(yè)內(nèi)公認(rèn)的。雅居樂在未來會(huì)不會(huì)在更多的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目中，注入這種文旅的特色？
阮家聲：我相信肯定會(huì)的。文旅在各種產(chǎn)業(yè)板塊里面，是雅居樂比較有優(yōu)勢(shì)的一個(gè)板塊。我們的1+N的體系里面也有很多，包括環(huán)保、教育、酒店，這個(gè)也叫大文旅的一個(gè)組成部分。所以未來我們會(huì)從大文旅慢慢聚焦到文旅特色的這種元素里面，我們會(huì)做更多的工作。
從2015年我們就提出了文旅4.0時(shí)代概念，以啟動(dòng)這種深度體驗(yàn)以及個(gè)性化服務(wù)為核心，打造全時(shí)多元智能定制的這種產(chǎn)業(yè)文旅服務(wù)的體系。
其實(shí)在過往一段時(shí)間里，在包括海南清水灣，騰沖、版納、中山這幾個(gè)已經(jīng)落地的文旅休閑小鎮(zhèn)里面，我們嘗試著希望滿足各類人群的各方面在文旅上的需求，能把自然跟人文結(jié)合，把我們一直說“第二人生”理念啟動(dòng)起來。
我相信在過去一段時(shí)間里，在這些項(xiàng)目，雅居樂已經(jīng)踐行了在產(chǎn)業(yè)文旅4.0這種概念的一種落地，同時(shí)也孕育提升了文旅板塊這種體系，也打造或者是創(chuàng)造了在文旅板塊的一些拳頭的產(chǎn)品，真正實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)的體系。
所以未來在文旅板塊方面，我們肯定是會(huì)不遺余力的，無論在資源整合，在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，在產(chǎn)業(yè)IP的創(chuàng)造，以及基建方面等等，我們會(huì)注入更多的心血跟投資。
記者：雅居樂作為一個(gè)傳統(tǒng)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的一個(gè)典型，你覺得跟傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式相比，特色小鎮(zhèn)在建設(shè)當(dāng)中，雅居樂會(huì)怎樣尋找這種盈利點(diǎn)或者平衡，來避免淪為單純地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)象？
阮家聲：這個(gè)問題我從幾點(diǎn)來說，第一我覺得首先我們要把自己的定位想得很清楚，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的房地產(chǎn)是一個(gè)非常單一的，從土地買賣，設(shè)計(jì)、建造、銷售、交付這樣很直觀的，或者很直接的一個(gè)生產(chǎn)的鏈條。
但如果說到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，它必須是通過產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，當(dāng)然導(dǎo)入之前我們有一個(gè)很好的規(guī)劃，我們叫三規(guī)，再到產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，再到建設(shè)。這個(gè)過程必須要有一個(gè)上層設(shè)計(jì)，這個(gè)上層設(shè)計(jì)就是我一直所說的，我們要把自己定義成為這種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，而不是純粹的一個(gè)建造或者是純粹的銷售的一個(gè)企業(yè)，這是第一。所以從定位上我們要理解清楚。
第二個(gè)我想回應(yīng)您說怎么去找到這種平衡點(diǎn)。這種平衡點(diǎn)我覺得是基于我們?cè)诼湮划a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這種選址上我們要有一種思考。這個(gè)思考我基于三點(diǎn)，第一點(diǎn)我覺得是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身，我們一定是要依靠我們的都市圈，都市圈的選擇是很重要的。也就是說我們選擇特色小鎮(zhèn)或者產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位，必須要受到這種都市圈的輻射，這種輻射應(yīng)該是我認(rèn)為是我們要有跟大都市圈之間有互動(dòng)、互補(bǔ)。也就是說我們要承擔(dān)都市圈的承接功能，同時(shí)我們要主動(dòng)去吸引都市發(fā)展過程當(dāng)中擴(kuò)展、擴(kuò)張的分散的需求，形成交換。我覺得這一點(diǎn)是很重要的。
第二點(diǎn)，我們?cè)谶x取落位的時(shí)候，必須要有一個(gè)強(qiáng)資源整合的那種區(qū)位性，也就是說我們選取的特色小鎮(zhèn)區(qū)位，它要在產(chǎn)業(yè)基底應(yīng)該是相對(duì)比較好的。這一點(diǎn)如果選取正確的話，那我們多數(shù)城市運(yùn)營(yíng)商能夠通過“空間規(guī)劃能力、產(chǎn)業(yè)聚集能力，平臺(tái)打造能力，以及真正到后面產(chǎn)業(yè)或城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力”這四大能力，結(jié)合城市的基底、品賦、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，那我相信在這樣的強(qiáng)資源結(jié)合下，這樣的特色小鎮(zhèn)在未來肯定能夠成功落地。
最后一個(gè)我覺得一定要有共識(shí)，每一個(gè)小鎮(zhèn)我相信不可能只是一個(gè)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商、一個(gè)產(chǎn)業(yè)甚至政府就能夠打造好的，必須三者應(yīng)該有一個(gè)整體的戰(zhàn)略定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展的空間理念，它必須要有一個(gè)很好的共識(shí)，甚至我們的產(chǎn)業(yè)IP，我們的城市VI，我們城市的靈魂點(diǎn)上面。
舉個(gè)例子，比如我們?cè)诖蛟煲粋€(gè)以橋梁為特色的小鎮(zhèn)。如何把橋的精神、橋的智慧，橋的資本，橋的人才，這些點(diǎn)在這個(gè)小鎮(zhèn)里面通過我們的戰(zhàn)略定位，通過我們的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來去把它結(jié)合起來。
究竟是想打造橋的歷史，還是橋的現(xiàn)在，還是橋的未來這些點(diǎn)上面，就是要結(jié)合三方的理念，要一起共事了以后，我們相信才能夠很好的落位。這三點(diǎn)是我認(rèn)為在怎么去平衡小鎮(zhèn)在打造過程中的這種經(jīng)濟(jì)的平衡，或者說是能可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)很重要的抓手。
最后一點(diǎn)，您剛才說怎么避免不要淪為純房地產(chǎn)開發(fā)，剛才我提到的第一，還是我們自己的定位很清楚，第二真的要以這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、消費(fèi)升級(jí)的核心的市場(chǎng)需求作為驅(qū)動(dòng)。
舉個(gè)例子我們的騰沖，我們的版納，當(dāng)年我們打造項(xiàng)目的時(shí)候，周邊基本沒有任何資源，沒有任何的城市功能。我們希望把它打造成一個(gè)世界級(jí)的，或者是在西部地區(qū)首屈一指的城市人生活、旅游集散的第一場(chǎng)所，也是高黎貢山下的第二人生這樣的一個(gè)概念。那我們?cè)趺醋龅玫?？我們既要非常清晰的產(chǎn)業(yè)或者這個(gè)城市的定位，也真的要有用心，還有一些情懷的。
除了用心跟情懷，我覺得也離不開經(jīng)營(yíng)，要有經(jīng)營(yíng)的思維。也不能夠說只是以房地產(chǎn)的維度來考慮。因?yàn)槿绻麖姆康禺a(chǎn)的維度考慮的話，它肯定不能有更好的經(jīng)營(yíng)思維。
因?yàn)樾℃?zhèn)的打造必須對(duì)外牽扯到三方的利益：政府、產(chǎn)業(yè)、城市運(yùn)營(yíng)商，對(duì)內(nèi)我們要考慮到在小鎮(zhèn)打造肯定要考慮到什么，我們?cè)谝患?jí)基建配套的服務(wù)，我們要考慮整個(gè)的城市功能，要考慮到整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的導(dǎo)入、運(yùn)營(yíng)這些方面的能力；第三是在配套方面的一些住宅、商業(yè)的部分。
只有在這三部分內(nèi)容統(tǒng)籌的經(jīng)營(yíng)思維下，這樣的小鎮(zhèn)才能夠說是真正的小鎮(zhèn)。如果不是的話，它絕對(duì)不能夠成功，就是會(huì)在導(dǎo)入、發(fā)展的過程中，它很快就被這種經(jīng)營(yíng)邏輯，財(cái)務(wù)以及經(jīng)濟(jì)平衡邏輯很可能就會(huì)給打破了，那就沒辦法繼續(xù)運(yùn)作下去。
最后我還是再強(qiáng)調(diào)，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級(jí)的本身，以及城市功能、城市VI、城市的IP打造，的確是我們有別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)打造過程中一個(gè)很重要的一個(gè)抓手跟區(qū)別。
